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多生个孩子你的房子还够住吗四方面改变楼市业态

发布时间:2019-10-18 00:45:18 阅读: 来源:螺柱厂家

10月29日闭幕的十八届五中全会决定,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。不少家庭期盼已久的“全面”二孩政策终于尘埃落定,在不少人看来,放开二孩,短期内将直接刺激包括房地产在内的消费需求,扩大内需,长期将为整个经济提供劳动力供给,提高潜在经济增长动力。那么,单从住房消费角度来看,全面实施二孩政策将如何改变房地产行业的生态呢?

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中长期年均增加1.4亿平方米住房需求

二孩后,家庭结构发生变化,原来一家三口变为一家四口,同时,也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭,住房需求结构发生变化,变为三房甚至四房,这对改善型住房项目来讲是利好。

来自克而瑞研究中心的一份报告更是给出了非常具体而乐观的数字:短期来看,根据卫计委数据,现阶段,全国符合全面两孩政策条件的夫妇约有9000万对,假定5年内50%的家庭会生育二孩,那么将新增人口4500万,每年近900万。按人均20平方米计算,每年将新增1.8亿平方米住房需求。

中长期来看,该报告估算认为,到2028年,全国在2028年底由15-49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户,其中,“单独”家庭,约7200万户,占比为40%,而“双非独”家庭9540万户,占比53%,“双独”家庭1230万户,占比仅有7%。不过,并不是所有的家庭愿意生育二孩,据人民网此前民意调研结果显示,我国“单独”家庭中愿意生育第二胎的比例仅为50.73%,如果比照推算,到2028年,得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万-9200万之间,年均700万人左右。相当于每年新增住房需求1.4亿平方米。

2

四房将取代三房成市场主流,保姆房或成标配

二孩政策放开,许多家庭人口增加,带来的直接影响之一就是房子不够住了。据业内人士分析,一者,将直接抬高刚需置业的户型面积门槛,在独生子女政策下,90平方米左右的两房、三房成为刚需置业(不跟父母同住)的主体,而当一个家庭生育两个小孩后,那么他的需求将至少是三房、四房,这直接将刚需置业的户型门槛抬高了到120平方米左右。如果考虑到这些家庭跟父母同住,那么刚需置业的门槛将进一步增大。

其次,对改善型需求来说,5房将是主体。目前首改产品的面积划定为144平方米以下,大部分为三到四居宽裕户型,对于生二孩的家庭来说,四房首改产品对他们而言将成为刚需产品,五房则成为市场的改善型需求产品。

另外,从房企户型功能设计来看,以前的一主卧、一次卧,一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求,因为,对于有两个小孩的家庭来说,配备两个一样的次卧或者小孩房间是必须的。对于改善型需求来说,必须考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置,应该单独开辟小孩娱乐的空间。另外,想生育二孩的家庭,基本是具备较好经济基础的,且父母可能工作繁忙,他们更愿意聘请专业保姆,因而在今后的产品设计上,会将保姆房重点列入设计范围。

同策咨询机构总监张宏伟也表示,当前由于城市家庭养育小孩的成本较高,一般来说,城市家庭生育二孩的多为经济状况良好的家庭,对于改善型住宅功能性要求更高,比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间,考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。

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积压的大户型终于有了出路,政府供地或增加大户型比例

在家庭多子化成为趋势之后,家庭住房需求结构也将颠覆现有格局,中小户型尤其是90平方米以下两房显然不能满足基本居住功能,而120平方米以上的大户型、三房或四房产品将成为市场需求主流,并将持续较长时间,可以说当前困扰诸多二线城市大面积产品严重积压的窘境会得以改观。

在改善型需求释放将大幅增加的市场环境下,未来土地出让政策可能作出调整,一方面一线和部分二线城市仍要继续加大土地供应,使市场保持相对供求平衡;另一方面,70/90等政策将退出市场,而更为重要的是,在出让土地户型规划中应合理增加改善型户型的占比。

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学位房供求两旺,业内人士建议趁早入市

学位房一直都是市场上的抢手货,全面放开二孩后,学位房对于许多家庭来说,由“一次性使用”变成“可重复使用”,其价值自然也大大增加。预计未来学位房将伴随着“人口红利”水涨船高。

据中介公司表示,近期央行降息及广州公积金贷款新政,更催促有意赶在年底前买房入住的学位房买家加快入市步伐。以东风东路小学所在区域为例,目前中小户型的学位房相当热求,而总价较高的大户型学位房,交投活跃度虽比不上中小户型物业,但也不乏捧场客。

有中介业内人士表示,市场对优质学位房的需求有可能进一步增多,而家长持有学位房的时间亦有可能因“全面放开二孩”政策的实行而相应有所延长。从长远来看,市场对优质学位房的需求有可能增加,对优质学位房的价格产生有力的支撑,建议对学位房有需求的买家宜趁早入市。

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